Für private Vermieter mit 1–10 Einheiten
Lohnt sich Ihre Wohnung eigentlich noch?Die meisten schätzen.
Kaufpreis im Ordner, Zinsbindung im Kopf, Handwerkerrechnungen im Mailpostfach. Solange nichts ansteht, geht das gut. Vor der Steuererklärung, der Anschlussfinanzierung oder einer Verkaufsentscheidung wird daraus Rätselraten.
Was ein geführtes Logbuch beantwortet
Vier Fragen, eine Antwort.
Wie hat sich meine Rendite seit dem Kauf entwickelt?
Was hat mich diese Wohnung in zehn Jahren wirklich gekostet?
Wie hoch ist die Restschuld, wenn die Zinsbindung ausläuft?
Lohnt sich Halten noch — oder ist Verkaufen die bessere Entscheidung?
Jede dieser Fragen lässt sich in Minuten beantworten — wenn die Zahlen laufend geführt werden. Rückwirkend zusammensuchen kostet Tage und bleibt ungenau.
Die Vorlage
Was ins Logbuch gehört.
Fünf Gruppen. Vollständig hier, zum Nachbauen in der eigenen Tabelle — inklusive der Begründung, warum jede Gruppe später gebraucht wird.
Anschaffung
Basis für AfA und für jede spätere Renditerechnung. Wird oft nur einmal erfasst und dann nie wieder gefunden.
- Kaufpreis, aufgeteilt in Gebäude- und Bodenanteil
- Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklercourtage
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten (3-Jahres-Grenze beachten)
Finanzierung
Entscheidet über den Cashflow — und die Zinsbindung läuft irgendwann aus, meist überraschend.
- Darlehenssumme, Zinssatz, Tilgung
- Ende der Zinsbindung
- Restschuld pro Jahr
- Sondertilgungen
Laufende Einnahmen
Die Mietentwicklung über Jahre ist das stärkste Argument bei Verkauf und Anschlussfinanzierung.
- Nettokaltmiete je Einheit
- Mieterhöhungen mit Datum
- Leerstandszeiten
- Mieterwechsel
Laufende Kosten
Genau die Positionen, die in Renditeversprechen fehlen — und die die Nettorendite bestimmen.
- Nicht umlagefähige Verwaltung
- Instandhaltung und Rücklage
- Versicherungen, Grundsteuer
- Mietausfall
Steuer
Wer unterjährig sammelt, spart im Frühjahr Tage — und findet Belege, die sonst untergehen.
- AfA-Betrag pro Jahr
- Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
- Schuldzinsen
- Fahrtkosten und Kleinbelege
Allgemeine Orientierung, keine Steuerberatung. Was im Einzelfall als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten gilt, gehört zum Steuerberater.
Logbuch anlegen lassen
Einmal rückwirkend aufsetzen. Dann nur noch pflegen.
Wir nehmen Kaufvertrag, Darlehensvertrag und die vorhandenen Belege auf, bauen daraus das Logbuch bis heute und rechnen die Rendite über die bisherige Haltedauer aus. Sie bekommen es als Datei, die Sie selbst weiterführen können — auch ohne uns.
- 01
Unterlagen aufnehmen
Kaufvertrag, Darlehen, Mietverträge, Belege. Lückenhaft ist der Normalfall.
- 02
Rückwirkend aufbauen
Die Jahre seit dem Kauf werden nachgetragen, inklusive Mietentwicklung und Restschuld.
- 03
Rendite über die Haltedauer
Was das Objekt bisher wirklich gebracht hat — auch wenn die Antwort unbequem ist.